แม้จะจัดทำร่างแล้วเสร็จ ผ่านการประชาพิจารณ์จบครบถ้วนตั้งแต่ปี 2563 แต่ยังไม่ได้ฤกษ์ประกาศใช้ สำหรับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ซึ่งเป็นการปรับปรุงครั้งที่ 4 แก้ไขจากฉบับปัจจุบันที่ประกาศใช้ตั้งแต่ปี 2556

เนื่องจากต้องเริ่มนับหนึ่งใหม่ตามขั้นตอนของ พ.ร.บ.การผังเมือง 2562 อีกทั้งยังต้องทำแผนผังแนบท้ายเพิ่ม คือ แผนผังแสดงแหล่งทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม และแผนผังแสดงผังน้ำ รวมถึงต้องดำเนินการขั้นตอนการปิดประกาศและรับฟังความคิดเห็นของประชาชนอีกครั้ง ทั้งหมดจะใช้เวลาดำเนินการมากกว่า 1 ปี คาดว่าผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่ จะประกาศใช้ในปี 2567

ปัจจุบัน สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร (กทม.) อยู่ระหว่างจัดทำรายละเอียดการวางผัง และเนื่องจากเป็นช่วงคาบเกี่ยวกับผู้ว่าฯกทม.คนใหม่ จึงต้องทำล้อกับนโยบายของนายชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้ว่าฯกทม. ที่ให้โจทย์ในการวางผังเพิ่ม ภายใต้คอนเซ็ปต์ Job-Housing Balance หรือการสร้างความสมดุลระหว่างแหล่งงานและที่อยู่อาศัย

ย้อนดูร่างผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่ก่อน “ชัชชาติ” เข้ามา ถือว่าเป็นร่างที่มีการเปลี่ยนแปลงมากตามสภาพเมืองที่เปลี่ยนไป จากรถไฟฟ้าผุดขึ้นหลากสี ขณะที่การใช้ประโยชน์ที่ดินก็ต้องปรับจูนผังบริเวณพื้นที่รอยต่อ 6 จังหวัดปริมณฑล ได้แก่ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรสาคร นครปฐม ฉะเชิงเทรา และสมุทรปราการ มีการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบไร้รอยต่อ รับรถไฟฟ้าที่เส้นทางขยายไปถึงชานเมือง ไม่ว่ารังสิต คูคต ปากน้ำ นนทบุรี

ขณะเดียวกันลดการใช้ประโยชน์ที่ดิน 979,344 ไร่ ในหลายพื้นที่ โดยเฉพาะพื้นที่ แนวถนนสายหลักมีรถไฟฟ้าสายใหม่พาดผ่าน ถูกอัพโซนให้พัฒนาได้มากขึ้น เช่น ถนนลาดพร้าว พหลโยธิน รามคำแหง แจ้งวัฒนะ รามอินทรา ปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินจาก สีเหลืองที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เป็นสีส้ม ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และสีน้ำตาลที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก

พร้อมลดพื้นที่สีขาวทแยงเขียว เป็นที่ดินอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ฟลัดเวย์) มีอยู่ 150,203 ไร่ เหลือ 53,779 ไร่ ในโซนตะวันออกและตะวันตก เป็นสีน้ำตาล สีส้ม และสีเหลือง ให้เข้ากับพื้นที่ปัจจุบันที่การพัฒนารุดหน้าไปไกล เป็นที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม

ทั้งยังส่งเสริมการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีร่วมของรถไฟฟ้า หรือ TOD ในรัศมี 800 เมตร ของรถไฟฟ้า 10 สาย มีอยู่ 50 สถานีร่วม จากเดิมขีดวงแค่ 500 เมตร ส่วนสถานีปลายทางรถไฟฟ้าถูกกำหนดเป็นซับเซ็นเตอร์ หรือศูนย์ชุมชนเมือง เช่น มีนบุรี บางแค ตลิ่งชัน สะพานใหม่ โดยมีสถานีกลางบางซื่อและมักกะสันเป็นศูนย์กลางคมนาคม และกำหนดให้ย่านห้าแยกลาดพร้าว พระราม 9 พหลโยธิน เป็นศูนย์กลางแห่งใหม่

โดยนำระบบโบนัสทั้ง FAR หรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน และ OSR หรืออัตราส่วนของพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม มาเป็นแรงจูงใจเอกชนให้พัฒนาโครงการ หากจัดให้มีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย พื้นที่โล่งสาธารณะ พื้นที่จอดรถ พื้นที่กักเก็บน้ำฝน สร้างอาคารประหยัดพลังงาน สถานที่ดูแลเด็กและผู้สูงอายุ จะได้ FAR สร้างพื้นที่อาคารเพิ่ม 20%

แต่ที่ผ่านมาไม่ได้รับความนิยม ในร่างผังใหม่ได้เพิ่มมาตรการใหม่เป็นทางเลือกเพิ่ม มีมาตรการโอนสิทธิการพัฒนาข้ามพื้นที่ มาตรการส่งเสริมพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ (PUD) รูปแบบผสมผสานและมาตรการลดที่จอดรถยนต์ 25% ในพื้นที่ใจกลางเมืองรัศมี 500 เมตร สถานีรถไฟฟ้า 33 สถานี เช่น สยาม ชิดลม เพลินจิต ราชดำริ ลดการใช้รถยนต์ส่วนตัว รวมถึงให้โบนัสการพัฒนาพื้นที่ 250 เมตร โดยรอบท่าเรือสาธารณะริมแม่น้ำเจ้าพระยา หากมีการสร้างท่าเรือให้สาธารณะได้ใช้ ยังเพิ่มโครงข่ายถนนเป็น 203 สาย ทั้งก่อสร้างใหม่และขยายซอยเดิมเป็นถนนสายรองเชื่อมสายหลัก

ล่าสุด “ชัชชาติ” ออกมาระบุว่า สีการใช้ประโยชน์ที่ดินจะคล้ายร่างผังเมืองที่ทำไปก่อนหน้านี้ แต่จะปรับข้อกำหนดให้ตอบโจทย์การพัฒนาเมือง ประกอบกับปัจจุบันเมืองพัฒนาไปมาก แต่ละพื้นที่มีมูลค่าสูง ทำให้ผู้มีรายได้น้อยต้องไปอยู่ชานเมือง ไม่สามารถอาศัยอยู่ใกล้แหล่งงานได้ จะเพิ่ม FAR โบนัสเพื่อจูงใจเอกชนพัฒนาโครงการ หากดำเนินการตามมาตรการที่กำหนด เช่น เพิ่มพื้นที่สีเขียว ที่จอดรถ ช่องลมระบายอากาศ รวมถึงจะนำผังเมืองรวมเฉพาะมาเป็นเครื่องมือการพัฒนา นำร่องที่ลาดกระบังกับบางขุนเทียน เพื่อทำเป็นเมืองต้นแบบ รวมถึงย่านท่าเรือคลองเตย 2,000 ไร่ หลังมีการย้ายท่าเรือคลองเตยออกไปแล้ว

นอกจากนี้จะทบทวนโครงการถนนยังไม่ได้สร้าง ในผังกำหนดไว้กว่า 200 สาย ต้องรีวิวใหม่ สายไหนสร้างได้ ไม่ได้ บางสายผ่านมา 10 ปียังไม่ได้สร้าง แต่กายภาพเปลี่ยนไปแล้ว หรือบางสายแนวเวนคืนผ่ากลางหมู่บ้าน ทำให้การซื้อขายที่ดินยาก รวมถึงจะทบทวนการกำหนดพื้นที่จอดรถอาคารในแนวรถไฟฟ้าอีกด้วย เพื่อแก้ปัญหารถติด เช่น ศูนย์การค้า และทบทวนการให้ OSR ให้ตึกสูงมีการออกแบบช่องระบายอากาศหรือทิศทางลมไว้ในรายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม หรืออีไอเอ เพื่อแก้ปัญหา PM2.5

จากโจทย์ของ “ชัชชาติ” มีการนำไปสู่การวิเคราะห์วางร่างผังเมืองใหม่ โดยหน้าตาร่างผังยังคงเดิม มีปรับเพิ่มในบางรายละเอียด เช่น ให้ FAR สูงขึ้น หากอาคารสาธารณะที่จะก่อสร้างมีพื้นที่กิจกรรมเกี่ยวกับงานเพิ่ม เช่น พื้นที่รองรับหาบเร่แผงลอย หรือผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ สร้างที่อยู่อาศัยให้ผู้มีรายได้น้อยใน 1 ยูนิตจะได้โบนัสเพิ่มเป็น 4 ยูนิต ส่วนถนนกว่า 200 สาย เน้นเฉพาะขยายถนนเดิม ส่วนแนวใหม่มี 20-30 สาย คงต้องโละทิ้งหากสายไหนที่ไปต่อไม่ได้

ขณะที่เสียงสะท้อนจากเอกชนส่วนใหญ่มองไปทิศทางเดียวกันว่าขณะนี้ยังไม่เห็นภาพชัดเจน และเตรียมจะมีการเข้าหารือและฟังนโยบายจาก นายชัชชาติอีกครั้ง อย่างไรก็ตาม เห็นด้วยมีการเพิ่ม FAR ลดพื้นที่จอดรถ ตัดถนนที่ไม่ได้สร้างออก รวมถึงลดพื้นที่สีเขียวลายขาวทั้งฝั่งตะวันออกและตะวันตก เพราะบริบทสภาพพื้นที่เปลี่ยนไปมากแล้วในปัจจุบัน ขณะที่ผังเมืองยังไล่ตามไม่ทัน ขณะเดียวกันก็เป็นห่วงว่าด้วยขั้นตอนที่มากขึ้นอาจจะทำให้ผังเมืองรวมใหม่ประกาศใช้ไม่ทันครบเทอมผู้ว่าฯกทม.

อธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ระบุการปรับผังเมืองใหม่ส่งผลต่อราคาที่ดินปรับขึ้นแน่นอน แต่ยังไม่รู้ว่าร่างผังเมืองรวม กทม.ที่ผู้ว่าฯกทม.จะปรับใหม่ จะทำให้ดีขึ้นหรือแย่ลงกว่าฉบับร่างที่ผ่านประชาพิจารณ์ไปแล้ว แต่เห็นด้วยที่เพิ่ม FAR ลดพื้นที่จอดรถในเมือง และอยากให้เร่งพัฒนา TOD รวมถึงพัฒนาศูนย์ชุมชนเมืองเพิ่ม ไม่ให้กรุงเทพฯเป็นเมืองโตเดี่ยว ต้องสร้างเมืองใหม่มารองรับ เพื่อกระจายแหล่งงาน เพราะปัจจุบันรถไฟฟ้าสร้างไปถึงจังหวัดปริมณฑลแล้ว แต่รัฐบาลต้องสร้างองค์ประกอบเข้าไปรองรับ เช่น โรงพยาบาล สถานศึกษา ระบบสาธารณูปโภค ถึงจะทำให้เกิดขึ้นได้

ยังคงต้องติดตามโฉมหน้าผังเมืองใหม่เวอร์ชั่นชัชชาติ จะพลิกโฉม กทม.ได้มากน้อยขนาดไหน แต่ปฏิเสธไม่ได้ว่าผังเมือง กทม.ได้กลายเป็นโมเดลต้นแบบที่หลายจังหวัดได้โคลนนิ่งไปใช้ ล่าสุดผังเมืองรวมนนทบุรีที่เพิ่งประกาศใหม่หมาดวันที่ 1 มีนาคมที่ผ่านมา คิวต่อไปลุ้นจังหวัดสมุทรปราการ

ที่มา:  นสพ.มติชน ฉบับวันที่ 19 มี.ค. 2566 (กรอบบ่าย)