นายช่าง

บทความและความเห็นของ ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการของธนาคารอาคารสงเคราะห์ พูดถึงบ้านพักคนชราของประชาชนทั่วประเทศมีน้อยมาก คือไม่เกิน 20,000 รายต่อจำนวนคนชราปัจจุบันที่ต้องการที่อยู่อาศัยถึง 650,000 คน

ผู้ที่มีสิทธิเข้าอยู่อาศัยในบ้านพักคนชราและเป็นเจ้าของนั้น เมื่อพิจารณาถึงค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายในการอยู่อาศัยนี้ก็เป็น ผู้มีฐานะดี หรือมี หรือเคยมี เป็นผู้มีรายได้สูงหรือสูงปานกลางทั้งสิ้น

ย้อนกลับไปที่คำถามที่ค้างจากบทความก่อนและรายงานของธนาคารอาคารสงเคราะห์ก็คือ

ทั้งรัฐและเอกชน จะร่วมกันแก้ไขปัญหาที่จะให้การลงทุนภาคอสังหาริมทรัพย์นั้นตอบสนองต่อความต้องการจริงของประชากรได้อย่างไร

สำหรับกรุงเทพมหานคร ผู้ว่าราชการ กทม. ก็มีนโยบายและปรับปรุงแก้ไข การใช้ประโยชน์ที่ดิน ตามพ.ร.บ.การผังเมือง 2565 โดยจะประกาศผังเมืองรวมกทม. ปรับเปลี่ยนความหนาแน่นในการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่ให้ก่อสร้างอาคารบ้านเรือนได้มากขึ้น เพื่อทำให้ราคาต่อหน่วยต่อหลังของอสังหาริมทรัพย์นั้นตอบสนองตรงกับความต้องการการอยู่อาศัยใช้สอยจริง

แต่การเปลี่ยนแปลงประโยชน์ใช้สอยในที่ดินเพื่อเพิ่มความหนาแน่นในการใช้สอยเป็นอย่างไร ราคาที่ดินไม่ว่าราคาประเมินที่ดินของทางราชการกับราคาซื้อขายจริงก็สูงลิ่วไปตลอด

ที่ดินเป็นต้นทุนแรกของการลงทุนมีราคาสูง เมื่อต้องอยู่ห่างจากแหล่งงานก็เพิ่มค่าใช้จ่ายในการเดินทางอีก อัตราดอกเบี้ยก็ยังสูง การอนุมัติสินเชื่อของสถาบันการเงินก็ยิ่งต้องระมัดระวังมากขึ้น

ผลก็คือ ราคาของอสังหาริมทรัพย์นั้นก็ยังสูงๆ อันนำมาซึ่งโอกาสการเป็นเจ้าของอาคารหรือพื้นที่ในอสังหาริมทรัพย์ของประชากรผู้มีรายได้ปานกลางทั่วไปกับผู้มีรายได้น้อยก็ยิ่งห่างไป

นอกจากนี้ยังมีผลกระทบต่อเนื่องไปถึงโครงสร้างพื้นฐานทางสาธารณูปโภค เช่น รถไฟฟ้าขนส่งมวลชนที่ความหนาแน่น ในการใช้สอยจะไม่พอหรือสมดุลกับประสิทธิภาพของ การให้บริการ

ขณะที่อาคารพาณิชย์ ตึกแถว บริเวณริมเส้นทางถนนยกระดับหรือทางด่วนก็ดี หรือรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนก็ดี ต่างประสบเหตุการณ์ทางเศรษฐกิจการค้ารายย่อยปิดตัวปิดตายกันเป็นจำนวนมาก ส่งผลให้เกิดอาคารร้าง ไร้ผู้คนเข้าใช้สอยเป็นจำนวนมากนั้น (ในกทม.ประมาณ 200,000 กว่าหน่วย)

คำแนะนำตรงนี้ก็คือ ภาครัฐ ภาคเอกชน หน่วยงานพัฒนาชุมชน การเคหะฯ มาประชุมหารือกันเพื่อนำเอาอาคารหรือพื้นที่อาคารที่ไม่ใช้ประโยชน์เหล่านี้มาพัฒนาปรับปรุง เพื่อสนองต่อประชากรผู้มีรายได้ปานกลางทั่วไปหรือผู้มีรายได้น้อย ปัญหาการไร้ประโยชน์ในการใช้อาคารเหล่านี้จะหมดไปเพื่อสนองตอบต่อความต้องการจริงของประชากร ซึ่งนำมาเป็นเรื่องของการประกันความมั่นคงในชีวิตของประชาชนก็จะชัดเจนขึ้น

เมื่อประชาชนมีความมั่นคงในชีวิตแล้ว การประกันความก้าวหน้าในชีวิตในอาชีพการงาน ในความเป็นมนุษย์ก็จะได้รับการยอมรับ อันนำไปสู่สังคมสงบสุข

ที่มา:  นสพ.ข่าวสด ฉบับวันที่ 16 ธ.ค. 2566 (กรอบบ่าย)