“ชัชชาติ” แนะเร่งปรับผังเมือง ทบทวนข้อจำกัด สร้างโอกาสใหม่ วางโรดแมปชัดเอื้อพัฒนาภาคอสังหาฯ ส่งเสริมประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์ที่ดิน หนุนเมืองขยายตัวคุณภาพ

นายชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร กล่าวปาฐกถาพิเศษ “ผังเมืองและหน่วยงานภาครัฐจะสนับสนุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างไร” ว่า ผังเมืองในอนาคตต้องมีการปรับปรุง พร้อมอัปเดตผังเมืองที่ล้าสมัยและกำหนดทิศทางให้ชัดเจน เพราะที่ผ่านมาผังเมืองไม่ได้บอกว่าควรจะสร้างอะไร แต่กำหนดว่าสร้างได้สูงสุดเท่าไร ทำให้ผังเมืองเป็นตัวกำหนดราคาที่ดิน มากกว่ากำหนดทิศทางของเมือง ผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ พยายามสร้างตึกเต็มความสูงที่กำหนด เพื่อสร้างกำไรสูงสุดตามที่ผังเมืองอนุญาต แต่พอราคาที่ดินตามรถไฟฟ้าปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้ประชาชนที่ขาดโอกาส ถูกเตะออกไปอยู่นอกเมือง หรือพื้นที่ที่ไกลขึ้น เช่น ตามสถานีปลายทางของรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ

ประกอบกับพอเกิดวิกฤตโควิด-19 ส่งผลต่อดีมานด์ คนออกไปอยู่ทาวน์เฮาส์มากขึ้น ไกลจากสถานีรถไฟฟ้ามากขึ้นไปอีก พอคนหนีออกไปอยู่นอกเมืองกันหมด เพราะซื้อบ้านในตัวเมืองไม่ไหว ทำให้ในเมืองไม่ค่อยมีคนหนุ่มสาวอยู่อาศัย เช่น ในเขตสัมพันธวงศ์ จะพบว่าส่วนใหญ่มีแต่ผู้สูงอายุอยู่ ในเมื่อเมืองคือตลาดแรงงาน ธุรกิจอสังหาฯ ต้องไปด้วยกันและเป็นเนื้อเดียวกันกับเมือง เทรนด์โลกคือธุรกิจอสังหาฯ ยังเติบโตต่อเนื่อง ไปต่อได้ เพราะคนเข้ามาอยู่หนาแน่นในตัวเมืองมากขึ้น มีความ Urbanization กันมากขึ้น แต่จากการขยายตัวของเมืองในตอนนี้ บางทีก็ไม่ได้ดูแรงงานที่เป็นตัวขับเคลื่อนเมือง ถามว่ารถไฟฟ้าสะดวกไหม ก็สะดวก แต่ไม่ใช่เส้นเลือดฝอย การเดินทางโดยรถยนต์จึงสะดวกกว่าในบางครั้ง เกิดปัญหารถติดตามมา

ขณะเดียวกัน ยังมีปัญหาความไม่สอดคล้องกันระหว่างสีข้อกำหนดการใช้พื้นที่ กับลักษณะการดำเนินชีวิตและธุรกิจของประชาชน เช่น หากเอาผังเมืองของกรุงเทพฯ กับ จ.สมุทรปราการ มาต่อกัน จะเห็นความไม่ต่อเนื่อง ขณะเดียวกันคนซื้อบ้านไม่รู้ว่าที่ดินฝั่งตรงข้ามใน จ.สมุทรปราการ คือที่ดินเชิงพาณิชย์ ถือเป็นความขัดแย้งของผังเมืองกับที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ยังมีปัญหาการบังคับใช้กฎหมาย และขั้นตอนการขออนุญาต รวมถึงปัญหาข้อจำกัดในการปรับปรุงอาคารเก่า เนื่องจากข้อกำหนดการก่อสร้าง เช่น ที่จอดรถ ลิฟต์ ระยะเว้น และระยะ

สำหรับแนวทางการแก้ไขปัญหา แนะนำว่าต้องเข้าใจเมือง และเข้าใจภาคธุรกิจ จำเป็นต้องมีทั้ง Urban Planner และ Urban Economist มาถกกัน สร้างความเข้าใจร่วมกันทั้งในมิติดีมานด์และซัพพลายของตลาด โดยคณะกรรมการผังเมืองต้องหารือกับผู้ประกอบการและผู้มีส่วนเกี่ยวข้อง ช่วยกันออกแบบหลักเกณฑ์ในการพัฒนาเมืองที่สอดคล้องกับความต้องการ ควบคู่กับการเตรียมโครงสร้างพื้นฐาน พร้อมทั้งกำหนดลำดับความสำคัญให้สอดรับกับวิสัยทัศน์ในการพัฒนาพื้นที่ร่วมกัน โดยศึกษาความเป็นไปได้ในการสร้างกลไกการกำหนดทิศทางการพัฒนาของพื้นที่จากระดับเมือง ในอนาคตการใช้ผังเมืองเฉพาะในการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ให้เต็มศักยภาพ น่าจะมีผลมากขึ้น อีกแนวทางแก้ปัญหาคือการศึกษาความเป็นไปได้ในการโอนย้ายข้อบังคับการก่อสร้างกันภายในพื้นที่ เช่น สวน และที่จอดรถ เพื่อให้การใช้พื้นที่มีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น และสร้างโอกาสใหม่ๆ ให้กับพื้นที่ผ่านการจัดรูปที่ดิน ทำให้คนได้ประโยชน์ร่วมกัน พร้อมทบทวนข้อจำกัดในการก่อสร้างของอาคารประเภทต่างๆ ในผังสี ซึ่งไม่ใช่เรื่องง่ายๆ เพราะผังเมืองเป็นเรื่องที่มีการทำต่อเนื่องกันมาหลายปี

ทั้งนี้ ต้องไปทบทวน FAR Bonus หรือมาตรการส่งเสริมและพัฒนาการใช้ประโยชน์ที่ดิน ด้วยการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) ที่สามารถจูงใจและมีความคุ้มค่าสำหรับเอกชนและเมือง และสร้างประโยชน์แก่ประชาชนได้ เพราะ 16 ปีหลังจากประกาศใช้ FAR Bonus พบว่ามีผู้ใช้สิทธิ์ 284 โครงการ ซึ่งส่วนใหญ่ขอเฉพาะพื้นที่รับน้ำเพื่อการป้องกันและแก้ไขน้ำท่วม สำหรับการลดการทุจริต คอร์รัปชัน การจ่ายส่วย ได้เพิ่มช่องทางการแจ้งเรื่องคอร์รัปชันใน Traffy Fondue และสายด่วน 1555 เปิดให้บริการ 24 ชั่วโมง พร้อมนำร่องนโยบาย OSS การขออนุญาตก่อสร้าง ยื่นทางออนไลน์ เพราะถ้าทุกอย่างเป็นออนไลน์มากขึ้น ลดการเจอเจ้าหน้าที่แบบพบหน้าค่าตา ก็จะช่วยลดการคอร์รัปชันได้มากขึ้นด้วย โดยได้เริ่มทดลองทำแซนด์บอกซ์เมื่อวันที่ 5 ธ.ค.ที่ผ่านมา เน้นการขออนุญาตก่อสร้างสำหรับอาคารอยู่อาศัยที่มีขนาดไม่เกิน 300 ตารางเมตร และขั้นต่อไปคือการขออนุญาต Super License ร้านอาหาร และการขออนุญาตโรงงาน

ที่มา:  นสพ.ดอกเบี้ยธุรกิจ ฉบับวันที่ 27 มี.ค. – 2 เม.ย. 2566