นายช่าง

หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจรายงานโครงการบ้านพรีเมียมในเดือนธันวาคม 2566 ด้วยหัวข่าวว่า “10 เดือน บ้าน 100 ล้านทะลัก ไฮโซ-เศรษฐีช็อปกระหน่ำ แข่งเปิดขาย 72 โครงการ มูลค่าทะลุ 1 แสนล้าน แสนสิริย้ำเจ้าตลาดซูเปอร์ ลักชัวรี่ 50-100 ล้าน ขายเกิน 60%”

คำถามก็คือ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในปีที่ผ่านมานั้นไม่ประสบกับความสำเร็จตามเป้าหมาย

ดังนั้นไม่ว่ายอดขายยอดโอนจะเป็นอย่างไร เราก็จะได้เห็น กันว่า การพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในกทม. หรือในต่างจังหวัดก็ดี การพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยนั้นมิได้ตอบสนองต่อความประสงค์ ความต้องการและความจำเป็นอย่างแท้จริงของประชากรทั่วๆ ไป

การพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มุ่งไปที่ตลาดของผู้มีรายได้สูงซื้อหาบ้านเรือนที่อยู่อาศัยเพื่อเป็นสินทรัพย์ของตนต่อไปนั้นก็ไม่เป็นไปตามที่คาดหมายไว้ ซึ่งซ้ำเติมความขาดแคลนของผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง

ย้อนกลับมาที่นโยบายของท่านผู้ว่าฯ กทม. ดร.ชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ที่เชื่อว่า ถ้าแก้ไขปรับปรุงการใช้ประโยชน์ที่ดินตามกฎกระทรวงผังเมืองรวมที่กำหนดความหนาแน่นของที่ดินไว้แตกต่างกัน โดยแก้ไขข้อกำหนดให้เพิ่มความหนาแน่นของพื้นที่ทางผังเมืองได้จะทำให้ราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่จะเกิดขึ้นในที่ดินที่กำหนดความหนาแน่นไว้ต่ำ (ทำให้ราคาที่ดินไม่สูงเกินไปนั้น) จะทำให้ราคาที่ดินเหมาสำหรับก่อสร้างหรือทำให้ราคาสิ่งก่อสร้างมีราคาสมเหตุสมผล พอให้ผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริงจะเข้าซื้อขายหรือเป็นเจ้าของได้

ข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินที่เรียกว่า “พื้นที่เพื่อการอยู่อาศัย เบาบาง” คือพื้นที่ที่เรียกกันว่า ย.1 ย.2 ย.3 และ ย.4 แต่เมื่อดูกรณี ตัวอย่างพื้นที่ ย.3 ในเขตสายไหม บนถนนสายไหม หรือพื้นที่อยู่อาศัยเบาบาง แต่ภาพของความจริงก็คือ ตลอดริมเส้นทางของถนนสายไหมเต็มไปด้วยบ้านจัดสรร บ้านเดี่ยว บ้านแฝด เป็นอสังหาริมทรัพย์ซึ่งผู้มีรายได้ปานกลางเป็นเจ้าของไม่ได้อย่างแน่นอน

ดังนั้นความหวัง ความปรารถนาดีของท่านผู้ว่าฯ กทม. จะทำให้การเพิ่มความหนาแน่นของการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยจะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ต่ำลงนั้น จะเป็นไปได้จริงหรือ ในเมื่อที่ดินอันเป็นต้นทุนของการประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงสูงตามไปตามธรรมชาติของการลงทุน

นั่นยิ่งจะผลักดันให้ผู้คนที่ปรารถนาจะมีบ้านอยู่อาศัยของตนเองสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางต้องกระจายไกลจากศูนย์กลางเมืองออกไปจากที่ทำมาหากิน ซึ่งจะเป็นการเพิ่มทุน เพิ่มค่าใช้จ่ายในการเดินทางมากขึ้น การครองชีพยุ่งยากตามกันขึ้นไป

คงต้องหาวิธีการเพิ่มเติมอีกหลายรูปแบบ หรือก็คือทำอย่างไรให้ที่ดินในเขตเมืองมีศักยภาพมากขึ้นในการใช้ประโยชน์มากกว่านี้ และจะจัดการกับสัดส่วนนี้กันอย่างไรก็ต้องคิด อ่านกันให้มากกว่านี้

ที่มา:  นสพ.ข่าวสด ฉบับวันที่ 23 ธ.ค. 2566